호텔 매매 절차와 실사 포인트

호텔 매매의 특수성

호텔 거래는 부동산(토지 건물) 매매와 영업권(관광사업 허가, 상호, 예약 데이터, 직원 등) 이전이 결합된 구조다. 계약 방식에 따라 자산 양수도(Asset Deal)와 주식 양수도(Share Deal)로 나뉘며, 세금과 책임 범위가 크게 다르다.

계약 방식 선택

자산 양수도(Asset Deal)

건물 설비 재고 영업권을 개별적으로 이전한다. 매수자는 과거 채무를 원칙적으로 승계하지 않아 안전하다. 세금은 취득세(부동산)와 부가가치세(사업용 자산)가 발생한다.

주식 양수도(Share Deal)

호텔을 운영하는 법인의 주식을 인수하는 방식이다. 법인의 모든 채무 미지급금이 그대로 따라오므로 철저한 재무 실사가 필수다. 증권거래세가 발생하고 취득세는 비과세(원칙)지만 과점주주 취득세는 별도 확인이 필요하다.

실사(Due Diligence) 체크리스트

법적 실사

• 건축물대장, 토지대장, 등기부등본
• 관광호텔 일반호텔 영업허가증 유효 여부
• 소방시설 완비증명서, 정기 검사 이력
• 계류 중인 소송 행정처분 여부
• 임직원 고용계약서 및 퇴직금 충당 여부

재무 실사

• 최근 3년치 재무제표(매출, 영업이익, 부채)
• 객실 점유율(OCC), 평균 객실 단가(ADR), 추이